El contrato de arras es uno de los instrumentos más utilizados en las compraventas inmobiliarias en España. A primera vista puede parecer un simple compromiso, pero su naturaleza jurídica y su redacción pueden tener consecuencias legales muy relevantes.
Este tipo de contrato es un acuerdo previo a la compraventa en el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal. Su finalidad es formalizar el compromiso de ambas partes mientras se completan los trámites necesarios para la firma de la escritura pública.
Nuestra normativa solamente regula expresamente las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), sin embargo, las arras confirmatorias y penales han sido configuradas por nuestra jurisprudencia.
Existen tres tipos de arras principales que pueden incluirse en un contrato de compraventa: arras confirmatorias, arras penitenciales y arras penales. A continuación, explicamos las diferencias clave entre ellas.
1. Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son una muestra clara que la compraventa está acordada y que ambas partes están obligadas a cumplirla. El dinero entregado es un anticipo del precio total.
Si una de las partes no cumple, la otra no puede resolver automáticamente el contrato, sino que puede exigir el cumplimiento de lo pactado o una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Por ejemplo, si se han entregado 5.000 € como arras confirmatorias y el comprador decide no seguir adelante, el vendedor no puede quedarse con esa cantidad sin más, sino que deberá acudir a los tribunales o llegar a un acuerdo para reclamar los daños sufridos.
En resumen, las arras confirmatorias suponen un compromiso firme: no permiten arrepentirse sin consecuencias.
2. Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las más comunes en una compraventa de vivienda y las únicas reguladas de forma expresa en el artículo 1454 del Código Civil. Este tipo de arras permite desistir del contrato, pero con una penalización económica.
Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas; si es el vendedor es quien incumple, deberá devolver el doble del importe recibido.
Imaginemos un ejemplo: un comprador entrega 10.000 € al firmar un contrato de arras penitenciales, pero después decide no comprar la vivienda. Perderá esa cantidad. En cambio, si el vendedor se arrepiente, deberá devolver 20.000 €.
Por tanto, este tipo de arras concede una cierta flexibilidad a las partes intervinientes, a cambio de una compensación económica que evita perjuicios excesivos a la otra parte.
3. Arras penales
Las arras penales son una mezcla entre señal y sanción. Sirven tanto para asegurar el contrato como para imponer una penalización si una de las partes no cumple lo pactado. Están relacionadas con el régimen de cláusulas penales previsto en los artículos 1152 y siguientes del Código Civil.
A diferencia de las penitenciales, las arras penales no permiten desistir libremente del contrato. Si se incumple, la parte perjudicada puede conservar la cantidad entregada en concepto de penalización y, además, reclamar el cumplimiento del contrato o una indemnización adicional.
Por ejemplo, si se pactan 5.000 € en arras penales y el comprador no comparece a la firma, el vendedor podrá conservar esos 5.000 € y exigir judicialmente que se formalice la compraventa.
En consecuencia, optar entre unas arras u otras va a depender de las necesidades y el grado de compromiso de las partes:
- Si lo que se pretende es un compromiso firme y definitivo, conviene optar por arras confirmatorias.
- Si lo que se pretende es flexibilidad para desistir pagando una penalización, las arras penitenciales son más adecuadas.
- Si se quiere reforzar el cumplimiento del contrato y penalizar el incumplimiento, las arras penales son la mejor opción.
Si en el contrato las partes intervinientes no especifican de forma clara qué tipo de arras se utilizan, los tribunales entienden que son arras confirmatorias, lo que puede generar conflictos, por ello es importante que se incluya claramente en el contrato.
