Respecto a la retención por venta de inmueble, ¿cuándo se aplica este 3%? Esta retención se aplica siempre que el vendedor sea un no residente fiscal en España.
Concepto de esta retención
Este 3 % no es un impuesto en sí mismo, sino un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes que el vendedor deberá liquidar por la ganancia patrimonial que obtenga con la venta.
¿Cuál es la finalidad de esta retención?
La finalidad de esta medida es clara: la Agencia Tributaria española se asegura de que el Estado recaude una parte del impuesto sobre la plusvalía generada por la venta. Al obligar al comprador a realizar esta retención, la Administración Tributaria se protege de un posible impago, ya que el vendedor no residente podría no tener presencia fiscal en España después de la operación.
El comprador tiene la obligación de ingresar esta cantidad en Hacienda a través del Modelo 211 en el plazo de un mes desde la formalización de la escritura pública.
La retención del 3 % se aplica siempre que el vendedor sea una persona física o jurídica que no resida fiscalmente en España. La nacionalidad no es relevante; lo que importa es la residencia fiscal. Por tanto, y por poner un ejemplo, un ciudadano español que resida fuera de España estará sujeto a esta retención.
Es importante destacar que la residencia fiscal se determina por año natural. Una persona solo puede ser residente fiscal de un país en un mismo año.
¿Quién debe practicar la retención?
La responsabilidad de practicar la retención recae directamente sobre el comprador. De no hacerlo, la ley establece la afección real del inmueble, lo que significa que el bien adquirido podría responder ante la deuda fiscal del vendedor.
¿Hay excepciones a la regla general de aplicación de esta retención del 3%?
Hay excepciones a esta regla general en las que esta retención del 3% no se aplica. Esas excepciones son las siguientes:
- Cuando el vendedor es residente fiscal en España. La acreditación de la residencia se realiza mediante un certificado de la Agencia Tributaria.
- En transmisiones no onerosas, por ejemplo, en el caso de una donación. Al no haber un precio de compraventa no se practica la retención.
- En aportaciones a sociedades residentes o en la extinción de un condominio.
¿Qué hace el vendedor al cual le han retenido parte del precio?
Tras la retención, el vendedor no residente declarará su ganancia o pérdida patrimonial en el Modelo 210 y deducirse la cantidad ya abonada. Si el resultado del impuesto es menor al 3 %, el vendedor podrá solicitar la devolución del excedente.
Importancia de esta retención a los efectos de la tributación de la venta del inmueble
La diferencia es crucial para la tributación de la venta:
- Si el vendedor es residente fiscal en España, tributará por la ganancia patrimonial obtenida en su declaración del IRPF, y no se aplicará la retención del 3 %.
- Si el vendedor es no residente fiscal en España, la ganancia patrimonial se grava a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), y es en este caso cuando se aplica la retención del 3 % sobre el precio de la compraventa.
Esta distinción es el pilar legal sobre el que descansa toda la operación y el motivo por el que, en la práctica, en la Notaría donde se otorga la escritura pública de compraventa, se exija la acreditación de la residencia fiscal para proceder con la dicha escritura con o sin la retención.
Conclusión
La retención del 3 % es un pilar de la seguridad jurídica fiscal en las operaciones inmobiliarias con no residentes. Comprender su funcionamiento es crucial para evitar riesgos, agilizar el proceso de compraventa y garantizar que todas las partes actúen conforme a la ley.
