Recibir una vivienda por herencia puede plantear numerosas cuestiones antes de poder venderla. Aunque el inmueble forme parte del patrimonio del heredero desde el punto de vista sucesorio, la venta requiere completar determinados trámites y comprobar que la titularidad, la documentación y la situación fiscal están correctamente organizadas.
Además, cuando existen varios herederos, la operación puede resultar más compleja, especialmente si no todos están de acuerdo con la venta. Por ello, antes de anunciar una vivienda heredada o aceptar una oferta de compra, conviene revisar la situación jurídica del inmueble.
Aceptar y formalizar la herencia
El primer paso suele consistir en determinar quiénes son los herederos y cuál es el contenido de la herencia. Para ello pueden ser necesarios documentos como el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el testamento o, cuando corresponda, la declaración de herederos.
La aceptación y adjudicación de la herencia permite concretar qué bienes corresponden a cada heredero. Cuando existe una vivienda, normalmente será necesario formalizar adecuadamente la adjudicación para poder acreditar posteriormente la titularidad.
No siempre es necesario que la vivienda se venda inmediatamente después de aceptar la herencia. Sin embargo, organizar primero la documentación puede facilitar considerablemente la posterior compraventa.
Comprobar quién es el propietario
Antes de vender, es importante comprobar cómo ha quedado distribuida la propiedad.
Puede ocurrir que un único heredero reciba el inmueble, pero también que la vivienda pertenezca conjuntamente a varios herederos. En este segundo supuesto, la venta normalmente requiere la intervención de todos los titulares o una solución jurídica previa que permita reorganizar la propiedad.
La escritura de adjudicación de herencia y la información registral son documentos especialmente relevantes para determinar la titularidad.
Revisar el Registro de la Propiedad
Antes de poner la vivienda a la venta conviene solicitar información actualizada del Registro de la Propiedad.
Esta comprobación puede permitir conocer la titularidad y determinadas cargas o derechos inscritos sobre el inmueble. También resulta útil para detectar posibles diferencias entre la situación registral y la documentación de la herencia.
Resolver estas cuestiones antes de encontrar comprador puede evitar retrasos durante la compraventa.
Comprobar las deudas y cargas
Una vivienda heredada puede estar vinculada a diferentes obligaciones.
Puede existir una hipoteca, deudas relacionadas con la comunidad de propietarios, determinados recibos pendientes u otras cargas. La existencia de estas circunstancias no significa necesariamente que la vivienda no pueda venderse, pero sí que deben identificarse y organizarse antes de cerrar la operación.
El comprador y su entidad financiera pueden solicitar documentación adicional para comprobar la situación del inmueble.
Documentación necesaria para vender
La documentación concreta dependerá de las circunstancias del inmueble, pero habitualmente conviene disponer de la escritura o título de propiedad, información registral, documentación catastral y certificados o documentos relacionados con la vivienda.
También pueden ser necesarios documentos relativos a la comunidad de propietarios, eficiencia energética, situación urbanística o suministros, dependiendo de la operación y de las exigencias aplicables.
Preparar esta documentación con antelación ayuda a que la compraventa avance con mayor rapidez.
¿Qué ocurre si hay varios herederos?
Uno de los problemas más frecuentes aparece cuando la vivienda pertenece a varios herederos y alguno de ellos no desea vender.
La situación no debería abordarse simplemente poniendo el inmueble en venta sin haber determinado previamente la posición de todos los propietarios.
Puede ser posible alcanzar un acuerdo para vender, que uno de los herederos adquiera la participación de los demás o estudiar otras fórmulas para reorganizar la propiedad.
La solución dependerá de las circunstancias de la herencia y de la situación jurídica concreta.
Precio y gastos de la venta
Antes de aceptar una oferta conviene analizar no solo el precio anunciado, sino también los gastos asociados a la operación.
Pueden existir gastos de cancelación de cargas, honorarios profesionales, gastos documentales y obligaciones fiscales. También debe analizarse la posible existencia de una ganancia patrimonial derivada de la venta.
Cuando el propietario es no residente fiscal en España, pueden existir además obligaciones específicas que conviene revisar antes de firmar.
Impuestos relacionados con la venta
La transmisión de una vivienda heredada puede generar consecuencias fiscales tanto por la propia herencia como por la posterior venta.
La tributación dependerá de factores como el valor atribuido al inmueble en la herencia, el valor de transmisión, la situación fiscal del propietario y las circunstancias concretas del municipio y de la comunidad autónoma correspondiente.
Por ello, no es recomendable calcular el beneficio de la venta simplemente restando el precio de compra histórico al precio de venta. Una vivienda heredada tiene una historia jurídica y fiscal diferente a la de una vivienda adquirida directamente por compraventa.
Preparar la operación con el comprador
Una vez encontrada una persona interesada, es conveniente revisar cuidadosamente cualquier documento previo a la compraventa.
Si se firma un contrato de reserva o arras, deberían quedar claramente identificados los propietarios, el inmueble, el precio, los plazos, las condiciones y las consecuencias de incumplimiento.
Si existen varios vendedores, todos los aspectos relevantes deberían quedar coordinados antes de comprometer la operación.
Firma de la compraventa
La venta suele culminar mediante escritura pública cuando así corresponda a la operación. En ese momento deben estar correctamente identificados los vendedores y acreditada su capacidad para transmitir el inmueble.
Si existe una hipoteca pendiente u otra carga que deba cancelarse, conviene coordinar la operación con suficiente antelación.
Una correcta preparación puede evitar que una incidencia documental impida completar la venta en la fecha prevista.
Conclusión
Vender una vivienda heredada en España no consiste únicamente en encontrar un comprador. Antes de hacerlo, es importante comprobar la titularidad, formalizar correctamente la herencia, revisar las cargas, preparar la documentación y analizar las consecuencias fiscales de la operación.
Cuando existen varios herederos, propietarios extranjeros o documentación procedente de otros países, la planificación previa adquiere todavía más importancia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una vivienda heredada inmediatamente?
Dependerá de que la herencia esté correctamente documentada y de que pueda acreditarse quién tiene capacidad para vender el inmueble.
¿Qué ocurre si hay varios herederos?
Todos los titulares deben tenerse en cuenta. Si existe desacuerdo, conviene analizar previamente las alternativas jurídicas disponibles.
¿Puedo vender una vivienda heredada con hipoteca?
La existencia de una hipoteca no impide necesariamente la venta, pero debe organizarse la cancelación o el tratamiento de la deuda.
¿Hay impuestos por vender una vivienda heredada?
La venta puede generar obligaciones fiscales. La tributación concreta dependerá de las circunstancias de la herencia, del propietario y de la transmisión.
¿Puede vender un heredero que vive fuera de España?
En determinados casos puede organizarse la operación mediante representación, por ejemplo mediante un poder correctamente otorgado y válido en España.
Información general
Este contenido tiene finalidad exclusivamente informativa y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Cada herencia y cada compraventa deben analizarse atendiendo a sus circunstancias concretas
